Token hoá bất động sản: chia nhỏ một toà nhà thành nghìn phần, và những gì luật chưa trả lời

Ý tưởng nghe rất gọn: một toà nhà văn phòng trị giá vài trăm tỷ đồng được chia thành hàng nghìn phần bằng nhau, mỗi phần ghi nhận trên sổ cái phân tán, ai cũng mua được vài phần. Rào cản vốn biến mất, và một lớp nhà đầu tư trước nay đứng ngoài thị trường bất động sản thương mại bỗng có đường vào.

Token hoá không tạo ra quyền mới

Điểm dễ hiểu nhầm nhất nằm ở đây. Sổ cái phân tán là một cách ghi nhận, không phải một nguồn tạo quyền. Nếu theo pháp luật hiện hành người nắm token không được ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc token nằm trên chuỗi khối nào cũng không thay đổi điều đó. Cấu trúc phổ biến vì vậy là gián tiếp: một pháp nhân nắm tài sản, và token đại diện cho quyền lợi đối với pháp nhân ấy.

Ngay khi cấu trúc trở thành gián tiếp, câu hỏi phân loại xuất hiện. Quyền lợi đối với một pháp nhân nắm tài sản, kèm kỳ vọng sinh lời từ nỗ lực của người quản lý, rất gần với định nghĩa chứng khoán ở nhiều hệ thống pháp luật. Nếu là chứng khoán thì đi kèm nghĩa vụ chào bán, công bố thông tin và điều kiện với tổ chức trung gian — những thứ mà phần lớn dự án token hoá chưa chuẩn bị.

Thanh khoản là điểm gãy

Lập luận bán hàng thường dừng ở chỗ 'tài sản kém thanh khoản trở nên thanh khoản'. Nhưng thanh khoản không đến từ việc chia nhỏ; nó đến từ việc có người sẵn sàng mua ở phía bên kia. Một thị trường thứ cấp mỏng, không có nhà tạo lập, có thể còn khó thoát hơn cả việc bán đứt một bất động sản — vì ít nhất bất động sản còn có mặt bằng giá tham chiếu.

Với doanh nghiệp đang cân nhắc, ba câu hỏi nên trả lời trước khi bàn tới công nghệ: token đại diện cho quyền gì, quyền đó chuyển nhượng theo cơ chế nào, và ai chịu trách nhiệm khi tài sản cơ sở mất giá. Chưa trả lời được ba câu này thì việc chọn chuỗi khối nào chỉ là chi tiết kỹ thuật của một cấu trúc chưa đứng vững.